Hết thời gom đất
Phạm Thanh Tuấn
Chuyên gia pháp lý bất động sản
“Để anh tính thêm” - anh nhắn lại kèm biểu tượng mặt buồn khi tôi thông báo nội dung mà anh đang rất quan tâm, về loại đất nào sẽ được làm nhà ở thương mại trong Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua.
Doanh nghiệp của anh đang có hai thửa đất: một thửa là xưởng may cũ không còn hoạt động; thửa còn lại rộng khoảng 6 ha được doanh nghiệp gom từ các thửa đất vườn, đất nông nghiệp nhỏ lẻ trong khu dân cư từ khoảng năm 2015.
Thành công trong lĩnh vực sản xuất, anh mở rộng ngành nghề kinh doanh sang đầu tư bất động sản dự án để kiếm lợi nhuận siêu ngạch từ lĩnh vực này. Hai thửa đất anh mua đều với mục tiêu chuyển sang làm nhà ở thương mại.
Sau thời gian dài, các thửa đất của doanh nghiệp này đều có trong quy hoạch đất đai và quy hoạch đô thị để chuyển sang làm nhà ở thương mại. Đấy tưởng như đã là việc khó khăn nhất mà anh phải trải qua khi bước chân sang lĩnh vực kinh doanh mới, nhưng mọi việc chưa dừng lại.
Các thửa đất được mua vốn là đất sản xuất và đất nông nghiệp nên không có mét vuông nào là đất ở. Theo quy định, không có đất ở sẽ không được chuyển mục đích sang làm nhà ở thương mại. Các dự án của anh vì thế vẫn nằm trên giấy từ năm 2020.
Tình trạng này rất phổ biến với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Một trong những phương thức "kinh điển" được ưu tiên lựa chọn là mua gom đất sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang làm nhà ở thương mại. Nguồn lực xã hội thay vì chảy vào sản xuất đã được chuyển hướng đầu tư vào đất để kiếm địa tô siêu ngạch như thế.
Trước thực trạng trên, Luật nhà ở 2015 và Luật Đầu tư 2020 đã "khóa van" hạn chế mua gom đất rồi chuyển mục đích làm nhà ở thương mại. Với cách tiếp cận như vậy, pháp luật quy định doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua phương thức đấu giá hoặc đấu thầu thì không gặp khó khăn gì về việc có đất ở hay không. Ngược lại, doanh nghiệp xin chấp thuận nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải thông qua đấu thầu, đấu giá thì phải có thêm "điều kiện bổ sung" là khu đất phải có toàn bộ hoặc một phần đất ở.
Nhiều doanh nghiệp đã lỡ gom đất giờ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Hướng giải quyết nếu vẫn muốn thực hiện dự án là tự nguyện trả lại khu đất để Nhà nước tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, không ai muốn làm điều này vì sợ "mất trắng" khu đất vào doanh nghiệp khác trả giá cao hơn. Một hướng khác có thể tính đến là chuyển khu đất sang làm nhà ở xã hội. Nhưng lợi nhuận làm nhà ở xã hội thấp (giới hạn 10% tổng mức đầu tư), quy trình thủ tục pháp lý lại rất phức tạp.
Luật Đất đai 2024 vì vậy được hy vọng sẽ tháo gỡ để các dự án không có đất ở có cơ hội hồi sinh.
Tuy nhiên, quy định mang tính nguyên tắc và xuyên suốt của Luật Đất đai 2024 là: Nhà nước giao đất thực hiện dự án chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Những doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất sang làm nhà ở thương mại vẫn phải có đất ở. Quy định của Luật Đất đai 2024 về cơ bản vẫn giống quy định trước đây của Luật Nhà ở sửa đổi năm 2022.
Con đường phía trước để thực hiện dự án nhà ở thương mại của những doanh nghiệp như doanh nhân trong phần đầu câu chuyện sẽ tiếp tục không có lối thoát. Trong tương lai gần, nguồn cung căn hộ thương mại sẽ phần nào bị ảnh hưởng, vì các dự án không có đất ở không phải là hiếm trên thị trường hiện nay. Doanh nghiệp ở thế kẹt: làm nhà ở thương mại không được, quay trở lại sản xuất cũng không xong. Nguy cơ đất "quây tôn" lâu dài là hiện hữu gây ứ đọng nguồn vốn và nguồn lực của doanh nghiệp. Theo tôi cần có phương án xử lý hài hòa quỹ đất mà doanh nghiệp đã trót "gom" để gỡ thế kẹt, giải phóng triệt để nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất nước.
Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều kỳ vọng về sự thay đổi và những tác động tích cực đối với xã hội. Mặt tích cực của luật mới là tạo sự công bằng trong việc tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp. Muốn có đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần đấu thầu, đấu giá công khai, bình đẳng.
Luật mới chấm dứt những tham vọng của không ít doanh nghiệp có lợi thế tài chính nhưng đầu tư theo phương thức cũ: gom đất rồi xin điều chỉnh quy hoạch để làm nhà ở thương mại. Nguồn lực xã hội sẽ được phân bổ nhiều hơn cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh thay vì chủ yếu dồn vào đầu tư bất động sản như từng diễn ra thời gian qua.
Phạm Thanh Tuấn
